{"id":352,"date":"2026-11-02T07:30:00","date_gmt":"2026-11-02T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/temha.net\/?p=352"},"modified":"2026-10-30T19:18:23","modified_gmt":"2026-10-30T18:18:23","slug":"izgradnja-kuce-po-fazama","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/temha.net\/sr\/izgradnja-kuce-po-fazama\/","title":{"rendered":"Izgradnja ku\u0107e po fazama od dozvole do useljenja"},"content":{"rendered":"<p>Izgradnja ku\u0107e po fazama u Sloveniji te\u010de jasnim redosledom: prvo projektna dokumentacija i gra\u0111evinska dozvola, zatim iskol\u010davanje i temelji, ku\u0107a pod krovom, instalacije i zavr\u0161ni radovi i na kraju upotrebna dozvola. Svaka faza ima svoje zadatke, papire i pla\u0107anja, pa je dobro znati \u0161ta vas \u010deka pre nego \u0161to potpi\u0161ete prvi ugovor.<\/p>\n<div class=\"pbn-summary\"><strong>Ukratko:<\/strong> Pre prvog iskopa potrebni su vam projekat, pravosna\u017ena gra\u0111evinska dozvola, pla\u0107en komunalni doprinos (komunalni prispevek), iskol\u010davanje, nadzorni in\u017eenjer i potpuna prijava po\u010detka gradnje. Gradnja zatim ide od temelja (1. faza) preko podruma (2. faza) do ku\u0107e pod krovom (3. faza) i zavr\u0161nih radova. Najvi\u0161e problema nastaje zbog lo\u0161e planiranih temelja, kasnog zatvaranja omota\u010da ku\u0107e i neuskla\u0111enih izvo\u0111a\u010da.<\/div>\n<h2>Priprema: plac, projekat i gra\u0111evinska dozvola<\/h2>\n<p>Najdu\u017ei deo puta \u010desto se odvija pre nego \u0161to se na placu bilo \u0161ta pomeri. Prvo proverite vlasni\u0161tvo nad zemlji\u0161tem, eventualne slu\u017ebenosti ili hipoteke u zemlji\u0161noj knjizi i \u0161ta na parceli dozvoljava op\u0161tinski prostorni plan. Ako tlo nije poznato, isplati se geomehani\u010dko ispitivanje koje pokazuje nosivost tla i stanje podzemnih voda.<\/p>\n<h3>Dokumentacija za izgradnju ku\u0107e<\/h3>\n<p>Za novogradnju koja se u Sloveniji svrstava u manje zahtevne objekte (to je ve\u0107ina porodi\u010dnih ku\u0107a) potrebno je nekoliko vrsta projektne dokumentacije:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>DGD<\/strong> \u2013 dokumentacija za dobijanje gra\u0111evinske dozvole koja se predaje upravnoj jedinici;<\/li>\n<li><strong>PZI<\/strong> \u2013 projekat za izvo\u0111enje po kojem izvo\u0111a\u010di zaista grade;<\/li>\n<li><strong>PID<\/strong> \u2013 projekat izvedenog objekta koji pokazuje \u0161ta je stvarno izgra\u0111eno;<\/li>\n<li><strong>DZO<\/strong> \u2013 dokumentacija za odr\u017eavanje i kori\u0161\u0107enje objekta.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Koliko traje izdavanje gra\u0111evinske dozvole<\/h3>\n<p>Prema podacima slovena\u010dkog ministarstva, prose\u010dno vreme izdavanja gra\u0111evinske dozvole za stambeni objekat izme\u0111u januara 2023. i jula 2024. iznosilo je <a href=\"https:\/\/www.gov.si\/novice\/2025-03-05-povprecni-cas-za-izdajo-gradbenega-dovoljenja-za-stanovanjski-objekt-je-dobrih-stiri-do-pet-mesecev\/\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">130 dana<\/a>, odnosno ne\u0161to vi\u0161e od \u010detiri meseca. Od 15. oktobra 2025. va\u017ei izmena slovena\u010dkog Zakona o gradnji prema kojoj se komunalni doprinos mora platiti pre izdavanja gra\u0111evinske dozvole, a op\u0161tine re\u0161enje o obra\u010dunu moraju doneti u roku od 30 dana. Pravosna\u017ena gra\u0111evinska dozvola va\u017ei pet godina, ali samo ako u tom roku prijavite po\u010detak gradnje i zaista po\u010dnete da gradite.<\/p>\n<h2>Od iskol\u010davanja do temelja<\/h2>\n<p>Pre dolaska bagera geodeta iskol\u010dava ku\u0107u i o tome sastavlja zapisnik o iskol\u010davanju. Investitor mora da imenuje nadzornog in\u017eenjera i upravnoj jedinici preda prijavu po\u010detka gradnje. Prijava mora biti potpuna jer se nepotpuna smatra kao da nije ni podneta. Prila\u017ee se zapisnik o iskol\u010davanju, PZI sa potpisima projektanata, podaci o nadzoru i potvrda op\u0161tine o pla\u0107enom komunalnom doprinosu. Gradili\u0161te treba ograditi i ozna\u010diti gradili\u0161nom tablom.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"682\" src=\"https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-1024x682.jpg\" class=\"attachment-large size-large\" alt=\"Betonski temelji ku\u0107e na gradili\u0161tu\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" srcset=\"https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-300x200.jpg 300w, https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-768x512.jpg 768w, https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n<p>Pripremni radovi, poput ogra\u0111ivanja, uklanjanja rastinja, priklju\u010daka za gradili\u0161te i iskopa koji nisu deo objekta, prema izmeni zakona vi\u0161e se ne smatraju po\u010detkom gradnje. Prva prava faza su <strong>temelji<\/strong>: iskop gra\u0111evinske jame, temeljna plo\u010da ili trakasti temelji i hidroizolacija. Ako planirate podrum, sledi <strong>2. faza<\/strong> sa podrumskim zidovima, njihovom za\u0161titom od vlage i pravilnim zatrpavanjem. Gre\u0161ke na temeljima kasnije se pokazuju kao vlaga, sleganje i pukotine \u010dija je sanacija veoma skupa.<\/p>\n<h2>Ku\u0107a pod krovom (3. faza)<\/h2>\n<p>U tre\u0107oj fazi nastaju nosivi i pregradni zidovi, me\u0111uspratne plo\u010de, krovna konstrukcija i pokriva\u010d sa olucima i dimnjakom. U slovena\u010dkim oglasima \u010desto \u0107ete videti izraz <strong>produ\u017eena 3. faza<\/strong> (3. podalj\u0161ana faza), koja obi\u010dno obuhvata i prozore, ulazna vrata, a ponekad i fasadu. Po\u0161to izvo\u0111a\u010di taj izraz tuma\u010de razli\u010dito, ponude poredite samo na osnovu istog predmera radova.<\/p>\n<p>Cilj ove faze je da se omota\u010d ku\u0107e \u0161to pre zatvori. Kada su krov, prozori i vrata na mestu, unutra\u0161nji radovi mogu da se odvijaju i po lo\u0161em vremenu, a konstrukcija i materijal nisu izlo\u017eeni ki\u0161i i mrazu.<\/p>\n<h2>Instalacije, zavr\u0161ni radovi i useljenje<\/h2>\n<p>\u010cetvrta faza je priprema za klju\u010d u ruke: elektroinstalacije, vodovod i kanalizacija, grejanje, ventilacija, toplotna i zvu\u010dna izolacija, estrisi i malteri. Najva\u017enije je uskla\u0111ivanje izvo\u0111a\u010da \u2013 elektri\u010dar, vodoinstalater i majstor za estrih moraju da rade pravilnim redosledom, ina\u010de slede popravke i dodatni tro\u0161kovi. Poslednja faza obuhvata podne i zidne obloge, sanitarije, kuhinju, unutra\u0161nja vrata, stepeni\u0161te i ograde i otklanjanje nedostataka.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Faza<\/th>\n<th>Glavni radovi<\/th>\n<th>Na \u0161ta paziti<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Priprema<\/td>\n<td>projekat, gra\u0111evinska dozvola, komunalni doprinos<\/td>\n<td>rezerva vremena za dozvolu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>1. faza<\/td>\n<td>iskol\u010davanje, iskop, temelji, hidroizolacija<\/td>\n<td>geomehanika, kvalitet hidroizolacije<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2. faza<\/td>\n<td>podrum, za\u0161tita i zatrpavanje zidova<\/td>\n<td>odvodnjavanje, vlaga<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3. faza<\/td>\n<td>zidovi, plo\u010de, krovna konstrukcija, pokriva\u010d<\/td>\n<td>\u0161ta obuhvata \u201eprodu\u017eena\u201d faza<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>4. faza<\/td>\n<td>instalacije, izolacija, estrisi, malteri<\/td>\n<td>redosled izvo\u0111a\u010da<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Useljenje<\/td>\n<td>obloge, sanitarije, kuhinja<\/td>\n<td>primopredaja i spisak nedostataka<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Tro\u0161kovi po fazama i samostalna gradnja<\/h2>\n<p>Tro\u0161kove izgradnje ku\u0107e po fazama najlak\u0161e je kontrolisati ako za svaku fazu pripremite poseban bud\u017eet i rezervu. Pravilo je da ne \u0161tedite na temeljima, hidroizolaciji i omota\u010du ku\u0107e jer tu gre\u0161ke najvi\u0161e ko\u0161taju. Kod zavr\u0161nih radova neke odluke, na primer skuplje obloge ili opremu, mo\u017eete da odlo\u017eite.<\/p>\n<p>Samostalna gradnja ku\u0107e, odnosno gradnja u sopstvenoj re\u017eiji, mo\u017ee doneti u\u0161tedu, ali zahteva mnogo vremena i znanja. Vi uskla\u0111ujete izvo\u0111a\u010de, naru\u010dujete materijal i snosite rizik ka\u0161njenja. Stru\u010dni nadzor kod manje zahtevnog objekta ne mo\u017eete da presko\u010dite, \u010dak i ako mnoge radove obavite sami.<\/p>\n<p>Ako gradite niskoenergetsku ku\u0107u, klju\u010dne su rane faze. Orijentaciju, debljinu izolacije i sistem grejanja odre\u0111ujete ve\u0107 u projektu, u 3. fazi se pobrinite za kvalitetnu ugradnju prozora, a pre maltera i estriha za vazdu\u0161nu nepropusnost omota\u010da, koju je kasnije te\u0161ko popraviti.<\/p>\n<h2>Zavr\u0161etak gradnje i upotrebna dozvola<\/h2>\n<p>Kada je ku\u0107a zavr\u0161ena, za nju pribavljate upotrebnu dozvolu. Za manje zahtevne novogradnje u Sloveniji tehni\u010dki pregled nije obavezan i obavlja se samo na zahtev investitora, ali su vam potrebni PID i DZO i potpuna prijava po\u010detka gradnje, koja je uslov za izdavanje upotrebne dozvole. Zato svu dokumentaciju, gra\u0111evinski dnevnik i ugovore \u010duvajte uredno od prvog dana.<\/p>\n<h2>\u010cesta pitanja<\/h2>\n<h3>Koje su faze izgradnje ku\u0107e?<\/h3>\n<p>Priprema sa gra\u0111evinskom dozvolom, 1. faza (temelji), 2. faza (podrum), 3. faza (ku\u0107a pod krovom), 4. faza (instalacije i priprema za klju\u010d u ruke) i zavr\u0161ni radovi pre useljenja.<\/p>\n<h3>\u0160ta zna\u010di produ\u017eena 3. faza?<\/h3>\n<p>Ku\u0107a pod krovom koja obi\u010dno ima ugra\u0111ene i prozore i ulazna vrata, a ponekad i fasadu. Ta\u010dan obim zavisi od izvo\u0111a\u010da, pa ga proverite u predmeru radova.<\/p>\n<h3>Mogu li da po\u010dnem da gradim odmah posle dobijanja gra\u0111evinske dozvole?<\/h3>\n<p>Prvo su vam potrebni iskol\u010davanje, imenovani nadzorni in\u017eenjer i potpuna prijava po\u010detka gradnje na upravnoj jedinici, sa PZI i potvrdom o pla\u0107enom komunalnom doprinosu.<\/p>\n<h3>Da li je za ku\u0107u potrebna upotrebna dozvola?<\/h3>\n<p>Da, u Sloveniji je za novogradnju koja je manje zahtevan objekat upotrebna dozvola obavezna. Tehni\u010dki pregled se obavlja samo ako ga investitor zatra\u017ei.<\/p>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Koje su faze izgradnje ku\u0107e?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Priprema sa gra\u0111evinskom dozvolom, 1. faza (temelji), 2. faza (podrum), 3. faza (ku\u0107a pod krovom), 4. faza (instalacije i priprema za klju\u010d u ruke) i zavr\u0161ni radovi pre useljenja.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u0160ta zna\u010di produ\u017eena 3. faza?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Ku\u0107a pod krovom koja obi\u010dno ima ugra\u0111ene i prozore i ulazna vrata, a ponekad i fasadu. Ta\u010dan obim zavisi od izvo\u0111a\u010da, pa ga proverite u predmeru radova.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Mogu li da po\u010dnem da gradim odmah posle dobijanja gra\u0111evinske dozvole?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Prvo su vam potrebni iskol\u010davanje, imenovani nadzorni in\u017eenjer i potpuna prijava po\u010detka gradnje na upravnoj jedinici, sa PZI i potvrdom o pla\u0107enom komunalnom doprinosu.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Da li je za ku\u0107u potrebna upotrebna dozvola?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Da, u Sloveniji je za novogradnju koja je manje zahtevan objekat upotrebna dozvola obavezna. Tehni\u010dki pregled se obavlja samo ako ga investitor zatra\u017ei.\"}}]}<\/script><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Izgradnja ku\u0107e po fazama od projekta i gra\u0111evinske dozvole preko temelja i ku\u0107e pod krovom do zavr\u0161nih radova i upotrebne dozvole. \u0160ta vas \u010deka u svakoj fazi.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":335,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-352","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gradnja-i-renoviranje-sr","entry","has-media"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/352","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=352"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/352\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":353,"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/352\/revisions\/353"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/335"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=352"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=352"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=352"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}