{"id":350,"date":"2026-11-02T07:30:00","date_gmt":"2026-11-02T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/temha.net\/?p=350"},"modified":"2026-10-30T19:18:23","modified_gmt":"2026-10-30T18:18:23","slug":"costruzione-casa-fasi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/temha.net\/it\/costruzione-casa-fasi\/","title":{"rendered":"Costruzione di una casa per fasi dal permesso al trasloco"},"content":{"rendered":"<p>La costruzione di una casa per fasi in Slovenia segue un ordine preciso: prima il progetto e il permesso di costruire, poi il tracciamento e le fondazioni, la casa al grezzo con il tetto, gli impianti e le finiture e infine il permesso di agibilit\u00e0. Ogni fase ha i suoi compiti, documenti e pagamenti, quindi conviene sapere cosa vi aspetta prima di firmare il primo contratto.<\/p>\n<div class=\"pbn-summary\"><strong>In breve:<\/strong> prima del primo scavo servono un progetto, un permesso di costruire definitivo, il contributo comunale pagato (komunalni prispevek), il tracciamento, un direttore dei lavori incaricato della supervisione e una comunicazione di inizio lavori completa. Il cantiere procede poi dalle fondazioni (fase 1) al seminterrato (fase 2), alla casa al grezzo con il tetto (fase 3) e alle finiture. I problemi pi\u00f9 frequenti nascono da fondazioni mal progettate, involucro chiuso troppo tardi e imprese poco coordinate.<\/div>\n<h2>Preparazione tra terreno, progetto e permesso di costruire<\/h2>\n<p>La parte pi\u00f9 lunga del percorso spesso si svolge prima che sul lotto si muova qualcosa. Verificate innanzitutto la propriet\u00e0 del terreno, eventuali servit\u00f9 o ipoteche nel libro fondiario e che cosa consente il piano urbanistico comunale. Se il terreno non \u00e8 noto, conviene un&#8217;indagine geotecnica che mostri la portanza del suolo e la presenza di falde.<\/p>\n<h3>I documenti per costruire una casa<\/h3>\n<p>Per una nuova costruzione classificata in Slovenia come opera meno complessa (vale per la maggior parte delle case unifamiliari) servono diversi documenti di progetto:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>DGD<\/strong> \u2013 la documentazione per la domanda di permesso di costruire, da presentare all&#8217;unit\u00e0 amministrativa;<\/li>\n<li><strong>PZI<\/strong> \u2013 il progetto esecutivo su cui le imprese costruiscono davvero;<\/li>\n<li><strong>PID<\/strong> \u2013 il progetto as-built che mostra cosa \u00e8 stato effettivamente realizzato;<\/li>\n<li><strong>DZO<\/strong> \u2013 la documentazione per la manutenzione e l&#8217;esercizio dell&#8217;edificio.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Quanto tempo serve per il permesso di costruire<\/h3>\n<p>Secondo il ministero sloveno, tra gennaio 2023 e luglio 2024 il tempo medio per ottenere il permesso di costruire per un edificio residenziale \u00e8 stato di <a href=\"https:\/\/www.gov.si\/novice\/2025-03-05-povprecni-cas-za-izdajo-gradbenega-dovoljenja-za-stanovanjski-objekt-je-dobrih-stiri-do-pet-mesecev\/\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">130 giorni<\/a>, poco pi\u00f9 di quattro mesi. Dal 15 ottobre 2025 \u00e8 in vigore una modifica della legge slovena sull&#8217;edilizia: il contributo comunale va pagato prima del rilascio del permesso e i comuni devono emettere la decisione di calcolo entro 30 giorni. Un permesso di costruire definitivo \u00e8 valido cinque anni, ma solo se in questo periodo comunicate l&#8217;inizio dei lavori e cominciate davvero a costruire.<\/p>\n<h2>Dal tracciamento alle fondazioni<\/h2>\n<p>Prima che arrivi l&#8217;escavatore, un geometra traccia la casa sul terreno e redige il verbale di tracciamento. Il committente deve nominare un direttore dei lavori per la supervisione e presentare all&#8217;unit\u00e0 amministrativa la comunicazione di inizio lavori. La comunicazione deve essere completa, perch\u00e9 quella incompleta si considera come mai presentata. Vanno allegati il verbale di tracciamento, il PZI firmato dai progettisti, i dati della supervisione e la conferma del comune sul pagamento del contributo. Il cantiere va recintato e segnalato con il cartello di cantiere.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"682\" src=\"https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-1024x682.jpg\" class=\"attachment-large size-large\" alt=\"Fondazioni in calcestruzzo di una casa in cantiere\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" srcset=\"https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-300x200.jpg 300w, https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450-768x512.jpg 768w, https:\/\/temha.net\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/gradnja-hise-po-fazah-2222450.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n<p>Con la modifica di legge, i lavori preparatori come recinzione, rimozione della vegetazione, allacciamenti di cantiere e scavi che non fanno parte dell&#8217;edificio non contano pi\u00f9 come inizio dei lavori. La prima vera fase sono le <strong>fondazioni<\/strong>: scavo, platea o fondazioni continue e impermeabilizzazione. Se \u00e8 previsto un seminterrato, segue la <strong>fase 2<\/strong> con le pareti interrate, la loro protezione dall&#8217;umidit\u00e0 e un corretto rinterro. Gli errori nelle fondazioni si manifestano poi come umidit\u00e0, cedimenti e crepe molto costosi da riparare.<\/p>\n<h2>La casa al grezzo con il tetto (fase 3)<\/h2>\n<p>Nella terza fase si realizzano muri portanti e divisori, solai, struttura del tetto e copertura con grondaie e camino. Negli annunci sloveni si trova spesso l&#8217;espressione <strong>fase 3 estesa<\/strong> (3. podalj\u0161ana faza), che di solito comprende anche finestre, portoncino d&#8217;ingresso e talvolta la facciata. Poich\u00e9 le imprese la interpretano in modo diverso, confrontate le offerte solo sulla base dello stesso computo metrico.<\/p>\n<p>L&#8217;obiettivo di questa fase \u00e8 chiudere l&#8217;involucro il prima possibile. Con tetto, finestre e porte montati, i lavori interni possono proseguire anche con il maltempo e struttura e materiali restano protetti da pioggia e gelo.<\/p>\n<h2>Impianti, finiture e trasloco<\/h2>\n<p>La quarta fase prepara la consegna chiavi in mano: impianto elettrico, idrico e di scarico, riscaldamento, ventilazione, isolamento termico e acustico, massetti e intonaci. Qui conta soprattutto il coordinamento delle imprese: elettricista, idraulico e chi posa i massetti devono lavorare nell&#8217;ordine giusto, altrimenti seguono rifacimenti e costi extra. L&#8217;ultima fase comprende pavimenti e rivestimenti, sanitari, cucina, porte interne, scale e parapetti e l&#8217;eliminazione dei difetti.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Fase<\/th>\n<th>Lavori principali<\/th>\n<th>A cosa fare attenzione<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Preparazione<\/td>\n<td>progetto, permesso di costruire, contributo comunale<\/td>\n<td>margine di tempo per il permesso<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fase 1<\/td>\n<td>tracciamento, scavo, fondazioni, impermeabilizzazione<\/td>\n<td>indagine geotecnica, qualit\u00e0 dell&#8217;impermeabilizzazione<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fase 2<\/td>\n<td>seminterrato, protezione e rinterro delle pareti<\/td>\n<td>drenaggio, umidit\u00e0<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fase 3<\/td>\n<td>muri, solai, struttura del tetto, copertura<\/td>\n<td>cosa include la fase \u00abestesa\u00bb<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fase 4<\/td>\n<td>impianti, isolamento, massetti, intonaci<\/td>\n<td>ordine delle imprese<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Trasloco<\/td>\n<td>rivestimenti, sanitari, cucina<\/td>\n<td>collaudo e lista dei difetti<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Costi per fasi e autocostruzione<\/h2>\n<p>I costi di costruzione della casa si controllano meglio se per ogni fase preparate un budget separato con una riserva. La regola \u00e8 non risparmiare su fondazioni, impermeabilizzazione e involucro, perch\u00e9 l\u00ec gli errori costano di pi\u00f9. Nelle finiture invece alcune scelte, come pavimenti o arredi pi\u00f9 costosi, si possono rimandare.<\/p>\n<p>Costruire in economia, gestendo il cantiere da soli, pu\u00f2 far risparmiare, ma richiede molto tempo e competenza. Siete voi a coordinare le imprese, ordinare i materiali e sopportare il rischio di ritardi. Per un&#8217;opera meno complessa non si pu\u00f2 rinunciare alla supervisione professionale, anche se fate da soli molti lavori.<\/p>\n<p>Se costruite una casa a basso consumo energetico, contano soprattutto le prime fasi. Orientamento, spessore dell&#8217;isolamento e impianto di riscaldamento si decidono gi\u00e0 nel progetto, nella fase 3 serve una posa accurata delle finestre e prima di intonaci e massetti la tenuta all&#8217;aria dell&#8217;involucro, difficile da correggere in seguito.<\/p>\n<h2>Fine lavori e permesso di agibilit\u00e0<\/h2>\n<p>A casa finita, si richiede il permesso di agibilit\u00e0. Per le nuove costruzioni meno complesse in Slovenia il collaudo tecnico non \u00e8 obbligatorio e si svolge solo su richiesta del committente, ma servono PID e DZO e una comunicazione di inizio lavori completa, che \u00e8 condizione per il rilascio del permesso. Conservate quindi in ordine documenti, giornale dei lavori e contratti fin dal primo giorno.<\/p>\n<h2>Domande frequenti<\/h2>\n<h3>Quali sono le fasi di costruzione di una casa?<\/h3>\n<p>Preparazione con il permesso di costruire, fase 1 (fondazioni), fase 2 (seminterrato), fase 3 (casa al grezzo con il tetto), fase 4 (impianti e preparazione chiavi in mano) e finiture prima del trasloco.<\/p>\n<h3>Che cosa significa fase 3 estesa?<\/h3>\n<p>Una casa al grezzo con il tetto che di solito ha gi\u00e0 finestre e portoncino d&#8217;ingresso, a volte anche la facciata. L&#8217;ambito esatto dipende dall&#8217;impresa, quindi verificatelo nel computo metrico.<\/p>\n<h3>Posso iniziare a costruire subito dopo aver ottenuto il permesso?<\/h3>\n<p>Prima servono il tracciamento, un direttore dei lavori nominato e una comunicazione di inizio lavori completa all&#8217;unit\u00e0 amministrativa, con il PZI e la conferma del pagamento del contributo comunale.<\/p>\n<h3>Per una casa serve il permesso di agibilit\u00e0?<\/h3>\n<p>S\u00ec, in Slovenia per una nuova costruzione classificata come opera meno complessa il permesso di agibilit\u00e0 \u00e8 obbligatorio. Il collaudo tecnico si svolge solo se lo richiede il committente.<\/p>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quali sono le fasi di costruzione di una casa?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Preparazione con il permesso di costruire, fase 1 (fondazioni), fase 2 (seminterrato), fase 3 (casa al grezzo con il tetto), fase 4 (impianti e preparazione chiavi in mano) e finiture prima del trasloco.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Che cosa significa fase 3 estesa?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Una casa al grezzo con il tetto che di solito ha gi\u00e0 finestre e portoncino d'ingresso, a volte anche la facciata. L'ambito esatto dipende dall'impresa, quindi verificatelo nel computo metrico.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Posso iniziare a costruire subito dopo aver ottenuto il permesso?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Prima servono il tracciamento, un direttore dei lavori nominato e una comunicazione di inizio lavori completa all'unit\u00e0 amministrativa, con il PZI e la conferma del pagamento del contributo comunale.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Per una casa serve il permesso di agibilit\u00e0?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"S\u00ec, in Slovenia per una nuova costruzione classificata come opera meno complessa il permesso di agibilit\u00e0 \u00e8 obbligatorio. Il collaudo tecnico si svolge solo se lo richiede il committente.\"}}]}<\/script><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Costruzione di una casa per fasi in Slovenia, dal progetto e dal permesso di costruire alle fondazioni, al grezzo, alle finiture e all&#8217;agibilit\u00e0.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":335,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[],"class_list":["post-350","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-costruzione-e-ristrutturazione-it","entry","has-media"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/350","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=350"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/350\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":351,"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/350\/revisions\/351"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/335"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=350"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=350"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=350"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}