{"id":314,"date":"2026-11-01T10:15:00","date_gmt":"2026-11-01T09:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/temha.net\/?p=314"},"modified":"2026-10-30T19:18:16","modified_gmt":"2026-10-30T18:18:16","slug":"vrijednost-nekretnine-slovenija","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/temha.net\/bs\/vrijednost-nekretnine-slovenija\/","title":{"rendered":"Kako provjeriti vrijednost nekretnine u Sloveniji"},"content":{"rendered":"<p>Vrijednost nekretnina u Sloveniji slu\u017ebeno utvr\u0111uje Geodetska uprava RS (GURS) masovnom procjenom, koja svakoj zgradi, dijelu zgrade i parceli dodjeljuje takozvanu generalizovanu vrijednost (posplo\u0161ena vrednost). Vlasnik je mo\u017ee provjeriti na internetu za nekoliko minuta, no ona nije jednaka cijeni koju \u0107ete posti\u0107i prodajom. Za to su potrebni pore\u0111enje sa stvarnim transakcijama ili procjena ovla\u0161tenog procjenitelja.<\/p>\n<div class=\"pbn-summary\"><strong>Ukratko:<\/strong> va\u017ee\u0107e generalizovane vrijednosti GURS-a temelje se na stanju tr\u017ei\u0161ta 1. januara 2025. i dodijeljene su u maju 2025. Provjeravaju se putem aplikacija za uvid u vrijednosti na portalu Prostor. Ako su podaci u katastru pogre\u0161ni, prvo ih ispravite, a ako vrijednost od tr\u017ei\u0161ne odstupa barem 20 %, uz procjenitelja mo\u017eete pokrenuti postupak posebnih okolnosti. Pri prodaji u Sloveniji ra\u010dunajte na 2 % poreza na promet nekretnina, mogu\u0107i porez na dobit i rok od 15 dana za prijavu poreznoj upravi FURS.<\/div>\n<h2>\u0160ta je generalizovana vrijednost nekretnine<\/h2>\n<p>Generalizovana vrijednost je procjena koju GURS obra\u010dunava modelima masovne procjene za sve nekretnine istovremeno. Model uzima u obzir lokaciju (vrijednosne zone koje predla\u017eu op\u0107ine), vrstu nekretnine, povr\u0161inu, godinu izgradnje i obnove te druge podatke iz katastra nekretnina. Prema podacima GURS-a evidencija obuhvata vi\u0161e od 7,7 miliona jedinica vrednovanja.<\/p>\n<p>Na obra\u010dun najvi\u0161e uti\u010du:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>lokacija<\/strong> \u2013 uporediva nekretnina u najtra\u017eenijim podru\u010djima (Ljubljana, obala, popularna alpska mjesta) mo\u017ee biti vi\u0161estruko skuplja nego na selu;<\/li>\n<li><strong>veli\u010dina<\/strong> parcele i zgrade odnosno stana;<\/li>\n<li><strong>starost i obnove<\/strong> \u2013 godina izgradnje te godina obnove krova, fasade, prozora i instalacija;<\/li>\n<li><strong>namjena i kori\u0161tenje<\/strong> zgrade te podaci o prostorijama.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Model ne poznaje stvarno stanje enterijera, kvalitet izvedbe, pogled, buku ni susjedstvo. Zato je generalizovana vrijednost dobra aproksimacija za prosje\u010dnu nekretninu u va\u0161oj zoni, a ne ta\u010dna cijena ba\u0161 va\u0161eg stana.<\/p>\n<h2>Kako provjeriti vrijednost nekretnine u GURS-u<\/h2>\n<p>Novi modeli procjene u Sloveniji vrijede od 13. maja 2025., kada je stupila na snagu uredba o modelima vrednovanja. Vlasnici su krajem maja i u junu 2025. po\u0161tom dobili zbirne potvrde o vrijednostima svojih nekretnina. Vrijednost mo\u017eete i sami provjeriti u bilo kojem trenutku:<\/p>\n<ol>\n<li>Otvorite portal <a href=\"https:\/\/www.e-prostor.gov.si\/\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">Prostor (e-prostor.gov.si)<\/a>, gdje se nalaze linkovi na aplikacije za uvid u vrijednosti nekretnina.<\/li>\n<li>U javnom uvidu nekretninu tra\u017eite po adresi, broju parcele ili identifikacionoj oznaci dijela zgrade.<\/li>\n<li>Za uvid u vlastite nekretnine i ispis potvrde koristite li\u010dni uvid uz prijavu digitalnim certifikatom.<\/li>\n<li>Provjerite i podatke: povr\u0161inu, godinu izgradnje, obnove i stvarnu namjenu. Upravo se tu naj\u010de\u0161\u0107e kriju gre\u0161ke.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ako neke va\u0161e nekretnine nema na potvrdi, u zemlji\u0161noj knjizi (portal e-Sodstvo) provjerite jeste li upisani pod svojim EM\u0160O brojem. Za pitanja je dostupan besplatni telefon GURS-a 080 10 66.<\/p>\n<h2>Za\u0161to se vrijednost GURS-a razlikuje od tr\u017ei\u0161ne cijene<\/h2>\n<p>Generalizovana vrijednost odra\u017eava tr\u017ei\u0161te na referentni datum (1. 1. 2025.), a prodajna cijena nastaje danas, izme\u0111u konkretnog prodavca i kupca. Stvarna cijena mo\u017ee biti vi\u0161a ili ni\u017ea zbog stanja nekretnine, energetske u\u010dinkovitosti, nedavne obnove, potra\u017enje u mjestu i pregovora.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Vrsta vrijednosti<\/th>\n<th>Ko je utvr\u0111uje<\/th>\n<th>Za \u0161ta se koristi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Generalizovana vrijednost<\/td>\n<td>GURS putem modela<\/td>\n<td>evidencije, porezne i socijalne evidencije, okvirna orijentacija<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Tr\u017ei\u0161na vrijednost (procjena)<\/td>\n<td>ovla\u0161teni procjenitelj ili sudski vje\u0161tak<\/td>\n<td>kredit, naslje\u0111ivanje, podjela imovine, sporovi, posebne okolnosti<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Prodajna cijena<\/td>\n<td>dogovor prodavca i kupca<\/td>\n<td>kupoprodajni ugovor, osnovica za porez na promet<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Za realnu procjenu prije prodaje uporedite oglase, a posebno stvarno postignute cijene sli\u010dnih nekretnina u okolini, koje GURS prikuplja u evidenciji tr\u017ei\u0161ta nekretnina. Banke za stambeni kredit u pravilu tra\u017ee vlastitu procjenu.<\/p>\n<h2>\u0160ta u\u010diniti ako se ne sla\u017eete s vrijedno\u0161\u0107u<\/h2>\n<p>Prvo razlikujte dva slu\u010daja. Ako su podaci pogre\u0161ni (na primjer povr\u0161ina ili godina izgradnje), pokrenite postupak ispravka u katastru nekretnina; nakon ispravka generalizovana vrijednost se automatski prera\u010dunava. Ve\u0107ina gre\u0161aka nalazi se upravo u katastru.<\/p>\n<p>Ako su podaci ta\u010dni, a vrijednost vam se \u010dini neprimjerenom, prema slovenskom zakonu o masovnoj procjeni nekretnina (ZMVN-1) mo\u017eete pokrenuti postupak <strong>posebnih okolnosti<\/strong>. Za to vam treba ovla\u0161teni procjenitelj, koji mora utvrditi da je vrijednost po modelu barem 20 % ili vi\u0161e od 200.000 \u20ac ni\u017ea ili vi\u0161a od tr\u017ei\u0161ne. S obzirom na to da se vrijednosti prema najavi prera\u010dunavaju svake dvije godine, postupak treba ponoviti pri svakom novom obra\u010dunu.<\/p>\n<h2>Postupak prodaje nekretnine i porezi<\/h2>\n<p>Kad se odlu\u010dite na prodaju, vrijednost nekretnine uti\u010de i na poreze. Postupak za fizi\u010dku osobu u Sloveniji ugrubo izgleda ovako:<\/p>\n<ol>\n<li>uredite zemlji\u0161nu knjigu i katastar te pribavite energetski certifikat;<\/li>\n<li>s kupcem zaklju\u010dite kupoprodajni ugovor (obi\u010dno ga sastavlja advokat ili notar);<\/li>\n<li>u roku od 15 dana od zaklju\u010divanja ugovora podnesite prijavu poreza na promet nekretnina nadle\u017enom finansijskom uredu;<\/li>\n<li>nakon rje\u0161enja platite porez \u2013 bez dokaza o uplati notar ne ovjerava potpis i upis vlasni\u0161tva nije mogu\u0107;<\/li>\n<li>kupac na temelju saglasnosti za uknji\u017ebu predla\u017ee upis u zemlji\u0161nu knjigu.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Porez na promet nekretnina<\/strong> iznosi 2 % i pla\u0107a ga prodavac, osim ako se ugovorom ne dogovori druga\u010dije. <strong>Porez na dobit<\/strong> od otu\u0111enja nekretnine obra\u010dunava se na razliku izme\u0111u prodajne i nabavne cijene: stopa je 25 %, nakon pet godina vlasni\u0161tva 20 %, nakon deset 15 %, a nakon petnaest godina se ne pla\u0107a. Oslobo\u0111eni ste i ako ste u prodanoj ku\u0107i ili stanu barem posljednje tri godine prije prodaje imali prebivali\u0161te i tamo stvarno \u017eivjeli.<\/p>\n<h2>Kada se pri prodaji nekretnine pla\u0107a PDV<\/h2>\n<p>Za novogradnje vrijedi posebno pravilo. Isporuka zgrade ili dijela zgrade prije prvog useljenja ili unutar dvije godine nakon njega oporezuje se PDV-om (u Sloveniji DDV), pa se tada porez na promet nekretnina ne pla\u0107a. Za stambene objekte primjenjuje se sni\u017eena stopa PDV-a, a neizgra\u0111eno gra\u0111evinsko zemlji\u0161te oporezuje se op\u0107om stopom od 22 %. Nakon dvije godine od prve upotrebe prodaja zgrade oslobo\u0111ena je PDV-a i ponovno se pla\u0107a 2 % poreza na promet. Pri kupovini od investitora zato uvijek provjerite je li PDV ve\u0107 uklju\u010den u cijenu.<\/p>\n<h2>\u010cesto postavljana pitanja<\/h2>\n<h3>Gdje mogu provjeriti vrijednost nekretnine u Sloveniji?<\/h3>\n<p>Na portalu Prostor (e-prostor.gov.si), gdje postoje javni uvid po adresi ili broju parcele i li\u010dni uvid za vlasnike s digitalnim certifikatom.<\/p>\n<h3>Je li vrijednost GURS-a jednaka prodajnoj cijeni?<\/h3>\n<p>Nije. Generalizovana vrijednost je modelna procjena na dan 1. 1. 2025., a stvarna cijena zavisi od stanja nekretnine, lokacije i potra\u017enje.<\/p>\n<h3>Kako smanjiti previsoku generalizovanu vrijednost?<\/h3>\n<p>Prvo ispravite pogre\u0161ne podatke u katastru. Ako su ta\u010dni, uz procjenitelja mo\u017eete pokrenuti postupak posebnih okolnosti kada razlika prelazi 20 % ili 200.000 \u20ac.<\/p>\n<h3>Koliko poreza pla\u0107am pri prodaji stana u Sloveniji?<\/h3>\n<p>Prodavac pla\u0107a 2 % poreza na promet nekretnina, a porez na dobit samo ako nije ispunjen uslov trogodi\u0161njeg stanovanja ili 15 godina vlasni\u0161tva.<\/p>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Gdje mogu provjeriti vrijednost nekretnine u Sloveniji?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Na portalu Prostor (e-prostor.gov.si), gdje postoje javni uvid po adresi ili broju parcele i li\u010dni uvid za vlasnike s digitalnim certifikatom.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Je li vrijednost GURS-a jednaka prodajnoj cijeni?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Nije. Generalizovana vrijednost je modelna procjena na dan 1. 1. 2025., a stvarna cijena zavisi od stanja nekretnine, lokacije i potra\u017enje.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Kako smanjiti previsoku generalizovanu vrijednost?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Prvo ispravite pogre\u0161ne podatke u katastru. Ako su ta\u010dni, uz procjenitelja mo\u017eete pokrenuti postupak posebnih okolnosti kada razlika prelazi 20 % ili 200.000 \u20ac.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Koliko poreza pla\u0107am pri prodaji stana u Sloveniji?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Prodavac pla\u0107a 2 % poreza na promet nekretnina, a porez na dobit samo ako nije ispunjen uslov trogodi\u0161njeg stanovanja ili 15 godina vlasni\u0161tva.\"}}]}<\/script><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Kako provjeriti vrijednost nekretnine u Sloveniji, za\u0161to se razlikuje od tr\u017ei\u0161ne cijene, kada va\u017ee posebne okolnosti i koji porezi prate prodaju.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":307,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[44],"tags":[],"class_list":["post-314","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nekretnine-bs","entry","has-media"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/314","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=314"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/314\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":315,"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/314\/revisions\/315"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/media\/307"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=314"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=314"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/temha.net\/bs\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=314"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}